Для того чтобы избежать подобного однообразия в оценках, лучше всего заняться сравнением аналитических данных по этим двум направлениям. Вопрос о количестве и качестве различий ипотечных рынков двух столиц и регионов весьма полемичен. Ответ на него зависит от того, к какой категории экспертов вы обращаетесь. Например, если спросить о сути проблемы специалистов по недвижимости, то всяческие различия будут отрицаться либо обесцениваться на фоне других экономических факторов, «делающих погоду» в обороте жилья.

«Ситуация в Москве и регионах принципиально не различается: большинство банков, выдающих ипотечные кредиты, – федеральные, – рассказывает Алексей Пашкевич, генеральный директор «МИЭЛЬ – инвестиции в регионы». – С точки зрения инвестиций сегодняшний день идеален для приобретения недвижимости, в том числе и жилой. Разницы, где покупать жилье – в Москве или в регионах – нет». Разумеется, существует и другое мнение на этот счет. Поскольку пойти по пути сравнения и анализа сложнее, давайте постараемся самостоятельно разобраться в существующих различиях между сложившимся положением с ипотечным кредитованием в столицах и регионах.

Основных отличий ипотеки в Москве и регионах всего пять.

Цена ипотечного кредита

Согласно данным, которые приводит Александр Осин, главный экономист УК “Финам Менеджмент”, основная разница в данном случае заключается в ставках кредитования. В Москве, Московской области или Санкт-Петербурге сейчас средний уровень стоимости ипотечных займов приближается к отметке 14% годовых в рублях, на которой он находился в 2005–2006 годах, и 12% годовых в валюте.

Региональные кредитные организации, вынужденные занимать на межбанковском рынке рублевые средства под 12–12,5% годовых, на данный момент предлагают ипотеку по средним ставкам около 16–17% годовых в рублях. Валютные кредиты в городах стоят 14–16% годовых.

Размер ущерба от кризиса ипотечному рынку

На фоне экономического неблагополучия сокращение оборота ипотечного сегмента, составившее в крупнейших городах РФ на данный момент порядка 200% (г/г), в регионах достигло 300%.

Нужно отметить, что постепенно рынок заимствований под залог восстанавливается, хотя и довольно низкими темпами. Это стало возможно во многом благодаря активизации региональной экспансии федеральных кредитных структур. Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – это федеральная структура. Его программа действует на территории всей России, только меняются некоторые ставки.

Дополнительную поддержку кредитному рынку в ближайшие годы окажут программы государственных субсидий процентных ставок по кредитам и госгарантии банкам, оперирующим на рынке ипотеки.

Валюта ипотечных займов

Этот пункт существовал еще и до кризиса. Традиционно проживающие в регионах потенциальные клиенты банков менее вовлечены в оборот иностранных денежных единиц, соответственно, и доверия больше испытывают именно к отечественным деньгам.

«В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, в регионах подавляющая доля спроса в ипотечном кредитовании приходится на рублевые займы, – подтверждает Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век». – Валютные же кредиты за пределами двух столиц особой популярностью не пользуются».

Размер переоценки стоимости квадратного метра

В регионах жилье заметно менее переоценено по отношению к своей себестоимости, чем в столицах. Хотя и там существует такая проблема. Цена на недвижимость, которая, хотя и снизились за последний год на 40% в рублевом эквиваленте, все равно остается на 30–60% выше реальной себестоимости жилья для застройщика.

Очевидно, что данное обстоятельство также не способствует активизации покупок жилой собственности. Банковские ставки по ипотеке, с учетом в том числе двукратного сокращения прироста реальных доходов населения в 2009 году, носят фактически запретительный характер.

«Поэтому я полагаю, что приобретение жилья на данный момент лучше отложить, – говорит Александр Осин. – Конечно, это не относится к тем, кто испытывает острую необходимость в приобретении или расширении жилой площади. Что же касается рисков, связанных с такой покупкой, то я бы советовал гражданам, проживающим и в центре России, и в регионах, доверять в данном случае кредитным структурам, проверенным по другим крупным операциям, или обращаться в квазигосударственные банки».

Процесс оформления ипотечного кредита

Нужно отметить, что в текущий момент существует разница в сроках одобрения кредитных заявок банками. Например, если региональный заемщик приобретает квартиру и оформляет ипотечный кредит в столичном банке, то общее время рассмотрения его заявки увеличивается, поскольку она проходит согласование еще и в региональном отделении банка по месту регистрации клиента. Если кандидатуру столичного заемщика рассматривают примерно неделю, то регионального – две недели.

Сходств между ситуацией с ипотекой в столицах и регионах, конечно же, больше, чем различий. И главное из них состоит в ее недоступности для населения. Текущий средний уровень ипотечных кредитных ставок, несмотря на его снижение, по-прежнему чрезмерно высок и предполагает среднемесячные выплаты по жилищному кредиту на семью порядка 30 000 рублей.

С учетом среднего семейного заработка в РФ на уровне 37 000 рублей в месяц такая ситуация делает эти кредиты недоступными для подавляющего большинства потенциальных покупателей. Реальная, значимая активизация инвестиционных процессов на рынке ипотеки, в том числе в его региональном сегменте, начнется не ранее чем в 2012–2013 году, когда измеренные с учетом инфляции цены на недвижимость приблизятся к своим справедливым, с точки зрения платежеспособного спроса, уровням.

По материалам статьи Наталии Трушиной, РБК.Кредит

В распоряжение РБК daily попал комплекс мер по развитию ипотечного жилищного кредитования в России на период до 2011 года. Документ подготовлен Минрегионом совместно с АИЖК и уже согласован с заинтересованными ведомствами и ЦБ. Чиновники даже расписали график работы над ним.

К 2010 году должен быть подготовлен проект закона, который сократит сроки регистрации ипотеки, а также сроки судебного и исполнительного производства по ипотечным квартирам. А к сентябрю должны быть готовы поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах»: они вводят систему страхования ипотечных кредитов и защиту прав инвесторов в ипотечные бумаги.

Как пояснил РБК daily зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, сокращение сроков регистрации ипотеки обсуждалось давно: принятие такого решения позволит увеличить скорость оборотов объектов недвижимости на рынке и скорость прохождения их через Росрегистрацию. «Одно дело, когда сделка регистрируется в течение месяца, а другое — за две недели или даже пять дней, — рассуждает Игорь Жигунов. — Но для этого необходимо оснастить службы регистрации сделок с недвижимостью современным программным обеспечением, ведь сейчас в большинстве регионов эта работа ведется вручную».

По оценке г-на Жигунова, сокращение сроков судебного и исполнительного производства по ипотеке — хорошая новость для банков-кредиторов, потенциальных покупателей «изъятого» жилья, а также для держателей ипотечных ценных бумаг. «Сейчас такого рода дела в суде могут рассматриваться и год, и два, из-за чего сама процедура по взысканию залога становится туманной и призрачной», — полагает Игорь Жигунов. Да и заемщики три раза подумают, прежде чем судиться с банком.

Член правления Сведбанка Алексей Аксенов уверен, что максимальный срок судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет залога должен составлять не более полугода. «Надо максимально упрощать законодательство, чтобы не болтались в подвешенном состоянии квартиры должников у банков, — подчеркнул Алексей Аксенов. — Соответственно, это позволит сделать чуть более популярными и ипотечные облигации по секьюритизированным кредитам».

«Меры по сокращению сроков судебной процедуры и исполнительного производства обсуждаются в рамках рабочей группы при МЭР и на комитете по стратегическому развитию в нашем агентстве, но о конкретных решениях говорить преждевременно», — пояснила РБК daily директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова. При этом она отметила, что сейчас установлен пятидневный срок регистрации ипотеки, который агентство предлагало еще год назад: «Технологической возможности еще сокращать этот срок пока нет».

ИГОРЬ ПЫЛАЕВ, RBCDaily

Для получения ответов на эти вопросы совсем не обязательно идти в банк или обращаться к специалистам.

Осуществить расчет ежемесячных платежей по ипотеке можно с помощью формулы:

X =S • p/1 – (1 + p)1-m

где S – размер ссуды, p – 1/12 годовой процентной ставки, выраженной в сотых долях, m – срок выплат, выраженный в месяцах.

Но данная формула довольно сложна в использовании. Есть более простой и удобный способ подсчета, который можно произвести с помощью ипотечного калькулятора – программы, работающей на основе все той же формулы. Такой калькулятор можно найти на любом Интернет портале, посвященном ипотечному кредитованию или на сайте банка, занимающимся таким родом кредитования.

С помощью ипотечного калькулятора и формулы можно легко определить максимально возможную сумму кредита, исходя из ежемесячного дохода заемщика и его семьи. Есть другие типы калькуляторов, где можно рассчитать выплаты исходя из стоимости приобретаемой квартиры и размера первоначального взноса. Существуют даже калькуляторы, которые могут показать сумму переплаты по кредиту. Наиболее удачными и удобными считается ипотечный калькулятор, где есть возможность изменять параметры в любых ячейках и вносить необходимые заемщику данные.

Стоит отметить, что с помощью ипотечного калькулятора определяется лишь ориентировочная сумма, не стоит забывать, что в банках существуют еще и дополнительные платежи (затраты по ежегодному страхованию, ведению ссудного счета и другие).

Вот несколько советов по использованию ипотечного калькулятора:

В строке “ДОХОД” укажите месячный доход Вашей семьи, чтобы в дальнейших вычислениях могли быть учтены максимальный размер ссуды и максимально разрешенный месячный платеж.

Введите размер ссуды, которую Вы намерены взять в банке, и годовой процент, под который Вам ее предлагают.

Указав, на сколько лет Вы хотите взять ссуду, и щелкнув по словам “МЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ”, Вы вычислите размер ежемесячного возврата (в тех же денежных единицах, в каких брали ссуду).

Вы можете также, указав, какую сумму хотели бы выплачивать ежемесячно и щелкнув по словам “НА СКОЛЬКО ЛЕТ”, узнать, о каком периоде возврата ипотеки Вам следует договариваться с банке.

По материалам Realtypress.ru

Особенности «бесплатного сыра»

В Москве социальная ипотека действует с 2005 года. Воспользоваться ею могут официально признанные нуждающимися в дополнительной площади, и при этом обладающие документально заверенным низким доходом, которого заведомо не хватит для покупки квартиры по «обычной» ипотеке. Вместо первоначального взноса используется государственная субсидия размером в несколько десятков тысяч долларов США – причем обычно размер субсидии примерно в два раза ниже чем рыночная стоимость жилплощади, будь она приватизированной.

Процент устанавливается ниже рынка – в 2008 г. банки обещают снизить его до 7%, ранее уровень был 10,5%. Собственниками жилья покупатели становятся только после полной выплаты кредита, который растягивается обычно на 20-30 лет – в отличие от обычной ипотеки, когда свидетельство о собственности оформляется на заемщика сразу же после покупки квартиры на занятые у банка деньги.

Проконсультироваться по поводу социальной ипотеки в столице можно в ГУП “Агентство по реализации жилищных займов и субсидий”, при приеме очередник должен иметь при себе оригиналы и копи паспорта, свидетельства о браке и рождении детей, извещения о постановке на учет на улучшение жилищных условий.

Выбирая квартиру для социальной ипотеки, особенно не «разгуляешься» – дело в том, что приобрести можно только жилище в муниципальном доме, построенном на бюджетные средства.

Это здания эконом-класса, как правило крупнопанельные серии с квартирами стандартной планировки, расположенные на окраинах и за чертой города в Подмосковье. Следует учесть, что жилые условия можно будет улучшить только в пределах существующих социальных норм: 18 кв.м жилой площади на человека, для одиноких – не более 36 кв.м общей площади. Превышение возможно не более чем на 9 кв.м общей площади – таким образом, становится ясно, что приобретаемые и строящиеся «бюджетные» квартиры не отличаются просторностью и удобством, и не стоит ждать от них улучшенных характеристик, которыми славятся современные новостройки.

В ближайшее время появится возможность приобретать квартиры у определенных частных застройщиков, заслуживших доверие Правительства Москвы – им предложено выделить часть площадей для очередников, которые будут брать ипотечные кредиты; однако не стоит и сомневаться, что это снова будут маленькие квартиры в удаленных и непрестижных районах.

Вариации на заданную тему

Помимо очередников, механизмы социальной ипотеки разработаны и для других категорий граждан. Например, в Свердловской и Воронежской областях РФ возрождается практика студенческих стройотрядов – бойцы, отработав 150 трудовых смен, получают возможность купить жилье по себястоимости, т.е. в 2-3 раза ниже рынка, либо взять кредит под льготный процент.

Система социальной ипотеки для военнослужащих – всероссийская программа «Военная ипотека» – действует следующим образом: ежегодно на счет военнослужащего перечисляется некая сумма денег сверх обычной зарплаты, которую впоследствии он сможет использовать как первоначальный взнос для получения кредита, естественно, по сниженному проценту. Размер подобных государственных взносов зависит от стажа военного, звания и даты заключения им первого контракта.

Социальная ипотечная программа «Молодая семья» – достаточно известный способ обзавестись собственным жильем. Для того чтоб ею воспользоваться, супруги должны стоять в очереди на улучшение жилищных условий и быть не старше 35 лет. Бездетная пара может получить субсидию в размере 35% от стоимости жилья, которое они захотят приобрести – к слову, выбор так же «широк», как и в случае со стандартной социальной ипотекой. Пара с детьми может рассчитывать на 40%; сумма перечисляется по безналичному расчету в банк-партнер федеральной программы, и семья может получить обычный ипотечный кредит. Расчет размеров квартиры производится по методу социальной ипотеки: на бездетную пару – 42 кв.м общей площади, то есть однокомнатная квартира, на пару с детьми – по 18 кв.м на члена семьи.

Источник информации: Realtypress.ru

Разработчики законопроекта депутаты Иван Грачев, Галина Хованская, Оксана Дмитриева и Олег Михеев считают, что сейчас около половины людей, нуждающихся в реструктуризации своих ипотечных кредитов, не могут это сделать, потому что не укладываются в стандарты «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

Депутаты предлагают установить дополнительные меры защиты жилищных прав граждан, дав конкретный перечень обоснований, по которым суд должен на год приостановить обращение взыскания на имущество, заложенное по договорам ипотеки.

Сегодня статья 54 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволяет судам при наличии уважительных причин откладывать реализацию заложенного имущества на год. Но этих уважительных причин не указывает. Законопроект предлагает их установить.

Это уменьшение дохода из-за потери работы или зарплаты (за вычетом обязательных ежемесячных платежей) до двойного прожиточного минимума. И заложенная квартира — единственное жилье для заемщика и членов его семьи. При этом отсрочка не освобождает заемщика от возмещения банку возросших убытков.

В правительстве полагают, что новый закон приведет к повышению ставок и сокращению ипотечных программ, пишет «Российская газета».

Источник: Собственник